Se trata de una forma de hacer frente a las deudas hipotecarias no tan sencilla como parece.
Desde el inicio de la crisis se han efectuado en nuestro país más de 250.000 ejecuciones hipotecarias. Pero los problemas de los ciudadanos no acaban cuando entregan su vivienda, ya que su valor actual no es suficiente para hacer frente a la deuda y el banco, que en su día exigió un aval para la firma de la hipoteca, busca en los avalistas la forma de cobrarse la deuda.
La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco o caja con el que se contrató la hipoteca a cambio de liberarse de los pagos pendientes. La dación en pago existe como figura legal, pero los bancos no están dispuestos a quedarse con un inmueble tasado hace años (normalmente por encima de su valor) y que en la actualidad se ha depreciado considerablemente.
La dación en pago debe figurar en el contrato
Esta fórmula es habitual en Norteamérica y algunos países europeos, sin embargo debe figurar como cláusula en el contrato del préstamo hipotecario y encarece bastante los recibos mensuales de la hipoteca.
Los bancos americanos cobran a sus clientes una cuota que cubre a la entidad financiera ante la posibilidad de impago de los mismos. Además, quienes no pueden hacer frente a su hipoteca y entregan las llaves de su casa al banco, entran a formar parte de una especie de “lista negra” que les impide acceder posteriormente a cualquier tipo de préstamo por pequeño que éste sea.
La dación en pago no está prohibida por ley, ya que nuestro Código Civil en su artículo 1.175 hace referencia al pago por cesión de bienes y especifica que el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo acuerdo contrario entre las partes, libera únicamente de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos. En algún caso, la entidad financiera puede aceptar la dación, pero como el valor de la vivienda se ha devaluado, también tendría el derecho de pedir al cliente que se hiciera cargo de la diferencia en dinero.
Algunas entidades financieras comienzan a ofrecer ya entre sus productos la hipoteca con dación en pago. En este caso, se limita el pago y la única garantía es la vivienda, aunque las condiciones establecidas en la hipoteca son mucho más duras que en una normal.
El artículo 140 de la Ley Hipotecaria señala que podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solo efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Recordar que si el cliente deja de pagar las cuotas de la hipoteca y no llega a un acuerdo con la entidad financiera, ésta inicia los trámites para la ejecución, a través de los que se llegará a la subasta del inmueble.
Si nadie puja por la vivienda, el banco puede llegar a quedarse con ella por el 50% de su valor y el cliente le seguirá debiendo el resto. Además, el afectado deberá hacerse cargo de los intereses de demora (mucho más elevados que los de una hipoteca común), las comisiones de impago y las costas judiciales.
