Okupas y desahucios en España: guía completa

Okupas y desahucios son dos realidades legalmente distintas pero frecuentemente confundidas que preocupan a muchos propietarios en España. Los primeros afectan a personas que ocupan un inmueble sin título alguno; los segundos, a inquilinos con contrato que no pagan. El marco legal se ha ido reforzando en los últimos años, especialmente tras la Ley 12/2023, que aumentó la protección a familias vulnerables y modificó los tiempos y procedimientos. Esta guía cubre todo lo que necesitas saber en 2026: la diferencia entre allanamiento de morada y usurpación, cómo se tramita un desahucio por impago, el desahucio express, la suspensión del lanzamiento, la prevención de la okupación y los seguros antiokupas.

Está pensada para dos perfiles: propietarios que sufren o temen okupación y desahucio de inquilinos morosos; e inquilinos vulnerables que se enfrentan a un procedimiento de desahucio y quieren conocer sus derechos.

Okupas y desahucios: marco legal en España

Es fundamental distinguir dos situaciones que se confunden habitualmente pero tienen tratamiento legal muy distinto:

Okupación: ocupar un inmueble sin título alguno (sin contrato, sin autorización). Es una situación penal (delito) y también civil (posesión sin causa). Se distingue entre allanamiento de morada (art. 202 CP) y usurpación (art. 245 CP).

Desahucio de inquilino moroso: proceso civil para recuperar la vivienda de un inquilino con contrato que ha dejado de pagar. Se tramita por juicio verbal de desahucio.

Marco normativo aplicable:

• Código Penal: arts. 202 (allanamiento de morada) y 245 (usurpación).
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU): régimen del contrato de alquiler.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC): procedimiento judicial del desahucio (arts. 250.1.1º, 437, 440, 444).
• Ley 5/2018: sobre desalojo rápido para propietarios personas físicas y entidades sin ánimo de lucro.
• Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda: amplió las causas de suspensión del lanzamiento.
• Ley 4/2013: reforzó el procedimiento del desahucio express.

Conceptos clave:

• Domicilio habitual: residencia efectiva y estable del titular. Da lugar a allanamiento de morada.
• Segunda vivienda o inmueble vacío: sin residencia habitual del titular. Da lugar a usurpación.
• Título de posesión: contrato o autorización que legitima la posesión.
• Lanzamiento: acto físico de expulsión ordenado por el juzgado.
• Enervación: pago del inquilino moroso que impide el desahucio (art. 22 LEC).
• Requerimiento de pago: notificación fehaciente al inquilino antes de la demanda.
• Gran tenedor: titular de más de 10 viviendas urbanas (5 en zonas tensionadas).
• Vulnerable: situación económica grave acreditada + circunstancias específicas (menores, dependencia).

Casos frecuentes en España:

• Okupación de segunda vivienda vacía: caso más habitual, suele ser usurpación (art. 245 CP).
• Okupación de vivienda habitual durante vacaciones: allanamiento de morada, desalojo rápido posible.
• Inquilino moroso con contrato vigente: desahucio judicial civil.
• Inquilino que se queda tras finalizar contrato: desahucio por precario o expiración.
• Okupación en edificio vacío en promoción: usurpación con posibles complicaciones.

Situación actual en España (2026):

• Incidencia: aproximadamente 15.000-20.000 procesos anuales por okupación en toda España.
• Concentración: Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Málaga son las provincias con más casos.
• Duración media de resolución: 4-18 meses según tipo y jurisdicción.

Sujetos protegidos:

• Familias con menores a cargo.
• Personas con dependencia acreditada.
• Víctimas de violencia de género (con acreditación).
• Personas en riesgo de exclusión social.

Allanamiento de morada vs usurpación (arts. 202 y 245 CP)

Allanamiento de morada (art. 202 CP):

Descripción legal: «El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.»

Elementos del delito:

• Vivienda habitual del titular (donde reside efectivamente).
• Entrada o permanencia sin autorización.
• Contra la voluntad del titular.
• Dolo: conocimiento y voluntad de vulnerar la morada.

¿Qué se considera «morada»?

• Domicilio habitual y efectivo: donde vive el titular la mayor parte del año.
• Segunda residencia usada frecuentemente: puede considerarse morada si hay uso regular acreditable.
• NO se considera morada: inmuebles cerrados durante años, viviendas en promoción, locales.

Pena:

• Base: prisión de 6 meses a 2 años.
• Agravada: si es con violencia o intimidación: prisión de 1-4 años + multa 6-12 meses.

Consecuencias prácticas para el propietario:

• Denuncia policial inmediata.
• Desalojo directo posible si es flagrante (24-72 horas típicamente).
• La policía puede detener a los okupas.
• Devolución rápida de la posesión al titular.
• Procedimiento penal contra los okupas por el delito.

Usurpación (art. 245 CP):

Descripción legal (apartado 2): «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.»

Elementos del delito:

• Inmueble ajeno: casa, piso, local, edificio.
• Sin autorización: sin título o autorización del propietario.
• NO es morada del titular (segunda vivienda, inmueble vacío, promoción sin habitar).
• Permanencia: entrar o quedarse.
• Dolo: conocimiento de la ilicitud.

Casos típicos:

• Segunda vivienda que el propietario no habita habitualmente.
• Piso vacío durante años en herencia sin partir.
• Piso en promoción sin haber sido ocupado por el propietario.
• Local comercial cerrado sin actividad.

Pena:

• Base: multa de 3-6 meses.
• Delito menos grave: no lleva prisión.

Consecuencias prácticas:

• Denuncia policial y judicial.
• Procedimiento judicial: 6-18 meses típicamente.
• Desalojo tras sentencia condenatoria.
• El propietario recupera la posesión al finalizar el procedimiento.

Otras vías civiles para recuperar la posesión:

Interdicto de recobrar la posesión (arts. 250.1.4º y 439 LEC):

• Procedimiento verbal sin necesidad de sentencia penal.
• Plazo: 1 año desde el despojo.
• Duración: 3-6 meses.
• Requisitos: acreditar posesión anterior + despojo.

Acción reivindicatoria:

• Procedimiento ordinario.
• Basada en el título de propiedad.
• Más lenta: 12-24 meses.
• Sin límite temporal para presentarla.

Desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC):

• Cuando el ocupante estuvo por permiso pero se retiró (familiar, amigo, etc.).
• Procedimiento verbal.
• Duración: 6-12 meses.

Ley 5/2018 · Desalojo express para personas físicas y entidades sin ánimo de lucro:

• Modificó el art. 441 LEC.
• Aplicable a: personas físicas, entidades sin ánimo de lucro con vivienda social, entidades públicas.
• NO aplicable a: empresas privadas con muchos inmuebles.
• Duración objetivo: 20-30 días desde la demanda al lanzamiento.
• Requisitos: presentar título registral + certificado catastral + denuncia previa policial.

Desahucio por impago paso a paso

Aplicable cuando hay contrato de alquiler vigente y el inquilino ha dejado de pagar.

Fase 1 · Requerimiento previo (opcional pero recomendable):

• Notificación fehaciente al inquilino: burofax con acuse de recibo.
• Requerimiento de pago con concreción de cuotas debidas.
• Plazo razonable: 10-30 días.
• Objetivo: intentar cobro extrajudicial antes de acudir a los tribunales.

Fase 2 · Preparación de la demanda:

• Recopilación de documentación:
• Contrato de alquiler vigente.
• Extractos bancarios que acrediten impagos.
• Comunicaciones previas con el inquilino.
• Notificación fehaciente del requerimiento.
• Cálculo exacto: cuotas debidas + intereses de demora.
• Elección de abogado y procurador: obligatorios.

Fase 3 · Presentación de la demanda:

• Juzgado competente: Juzgado de Primera Instancia del lugar del inmueble.
• Tipo de procedimiento: juicio verbal de desahucio (arts. 250.1.1º y 437 LEC).
• Petición: resolución del contrato + desalojo + pago de rentas debidas + intereses.

Fase 4 · Requerimiento judicial al inquilino (5-10 días):

El juzgado requiere al inquilino con tres opciones:

1. Pagar la deuda en el plazo fijado (habitualmente 10 días).
2. Desalojar voluntariamente en el mismo plazo.
3. Oponerse con argumentos.

Enervación (art. 22 LEC):

• El inquilino puede enervar el desahucio pagando toda la deuda una vez.
• Solo una vez en la vida del contrato.
• Después de enervado: si vuelve a impagar, no puede enervarse de nuevo.
• Requiere pago total: rentas debidas + gastos judiciales causados hasta ese momento.

Fase 5 · Vista o resolución:

• Sin oposición del inquilino: sentencia rápida (30-60 días desde el requerimiento).
• Con oposición: vista con testigos y prueba. Sentencia en 60-120 días.

Fase 6 · Lanzamiento:

• Fecha fijada por el juzgado: cuando la sentencia es firme.
• Notificación al inquilino con antelación.
• Personal del juzgado + policía si es necesario.
• Presencia recomendable del propietario (o su representante).
• Cambio de cerraduras después del lanzamiento.
• Entrega de llaves al propietario.

Duración total típica:

• Sin oposición: 4-6 meses desde la demanda al lanzamiento.
• Con oposición: 6-10 meses.
• Con suspensión por vulnerabilidad (Ley 12/2023): +3 a 12 meses adicionales.

Costes:

• Abogado: 500-1.500€ típico.
• Procurador: 200-500€.
• Tasas judiciales: exentas para personas físicas.
• Total: 700-2.000€ que asume el propietario inicialmente. Suele recuperarse en la condena en costas.

Cobrar las rentas debidas:

• Junto al desahucio: la sentencia condena al pago.
• Ejecución: si el inquilino no paga voluntariamente.
• Embargos: cuenta bancaria, salario (hasta el máximo legal), otros bienes.
• Realidad: recuperación efectiva del 30-60% en casos habituales por insolvencia del inquilino.

Desahucio express: cuándo aplica

El desahucio express es una modalidad rápida del desahucio por impago prevista en la LEC. No es un procedimiento aparte sino una versión acelerada del ordinario.

Base legal:

• Art. 250.1.1º LEC: desahucio por precario o impago.
• Art. 440.4 LEC: aceleración del procedimiento.
• Art. 441 LEC: procedimiento específico modificado por Ley 5/2018.
• Ley 4/2013: reforzó la vía express.

Requisitos:

• Contrato con cláusula específica de resolución por impago.
• Requerimiento previo fehaciente al inquilino.
• Demanda con documentación completa: contrato, extractos, notificaciones.
• Petición explícita del procedimiento express.

Cómo funciona:

Fase 1 · Presentación de demanda con toda la documentación requerida.

Fase 2 · Auto de admisión rápido: el juzgado admite en pocos días.

Fase 3 · Notificación al inquilino con las 3 opciones habituales: pagar, desalojar u oponerse.

Fase 4 · Sin oposición del inquilino (caso típico):

• En 10-15 días desde la notificación se dicta sentencia.
• Fecha de lanzamiento fijada rápidamente (30-60 días).

Fase 5 · Con oposición del inquilino:

• Vista con testigos y pruebas.
• Sentencia en 30-60 días.

Duración total:

• Sin oposición: 2-4 meses desde la demanda al lanzamiento.
• Con oposición: 4-6 meses.

Ventajas frente al desahucio ordinario:

• Más rápido: 50% menos tiempo típicamente.
• Menor coste en abogado (menor duración = menos horas).
• Presión sobre el inquilino para negociar rápidamente.

Limitaciones:

• No aplica si el inquilino es vulnerable acreditado.
• Suspensiones de la Ley 12/2023 siguen aplicables.
• La enervación sigue siendo posible.

Práctica habitual:

• Bufetes especializados: gestionan la vía express desde la firma del contrato.
• Cláusulas contractuales específicas: preparan el terreno para la vía express.
• Documentación en orden: fundamental para que el juzgado acepte la modalidad rápida.

Suspensión del lanzamiento (Ley 12/2023)

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda amplió significativamente las causas de suspensión del lanzamiento para proteger a familias vulnerables.

Antecedentes:

• Ley 1/2013: reguló primeras suspensiones.
• RDL 11/2020 (pandemia): amplió temporalmente las causas.
• Ley 12/2023: consolidó y amplió el sistema.

Causas de suspensión:

1. Familias con menores a cargo:

• Requisito: familia con hijos menores en el domicilio.
• Efecto: suspensión del lanzamiento hasta que servicios sociales ofrezcan alternativa habitacional.
• Duración típica: 6-12 meses.

2. Personas con dependencia acreditada:

• Requisito: certificación de dependencia grado I, II o III.
• Efecto: suspensión similar hasta alternativa.

3. Víctimas de violencia de género:

• Requisito: orden de protección, sentencia condenatoria o informe de servicios sociales.
• Efecto: suspensión y protección adicional.

4. Personas en riesgo de exclusión social:

• Requisito: informe de servicios sociales.
• Ingresos: por debajo del IPREM o similar.
• Efecto: suspensión hasta alternativa.

5. Grandes tenedores (más de 10 viviendas):

• Obligación adicional: mediación con el inquilino vulnerable antes del desahucio.
• Comunicación a servicios sociales: obligatoria.
• Documentación: aportar prueba de mediación previa.

Procedimiento de suspensión:

• Solicitud del inquilino o de servicios sociales.
• Documentación acreditativa de la vulnerabilidad.
• Informe de servicios sociales: obligatorio.
• Resolución judicial en 10-20 días.

Duración de la suspensión:

• Máximo 12 meses típicamente.
• Prorrogable si servicios sociales no encuentran alternativa.
• Hasta el realojo efectivo del inquilino.

Consecuencias para el propietario:

• No se ejecuta el lanzamiento durante el periodo.
• NO se generan rentas durante la suspensión (a favor del propietario, en teoría).
• Compensación económica: la Ley 12/2023 prevé compensación al pequeño tenedor por parte del Estado o CCAA.
• Realidad de las compensaciones: sistema en desarrollo, con problemas prácticos en 2026.

Situaciones NO suspendibles:

• Okupación sin título (allanamiento o usurpación).
• Rentas voluntarias no relacionadas con vivienda habitual.
• Segunda residencia del propietario.
• Local comercial.

Impugnación de la suspensión por el propietario:

• Recurso ante el juzgado que la dictó.
• Alegaciones: falta de vulnerabilidad, insuficiente acreditación.
• Plazo: 5-10 días desde la notificación.

Reforma tras la Ley 12/2023:

• Refuerzo de servicios sociales de las CCAA.
• Aumento del parque de vivienda social (objetivo).
• Compensación económica al pequeño tenedor (parcial en 2026).

Prevención de la okupación

Medidas físicas:

Cerraduras y puertas:

• Cerraduras de seguridad: nivel 5 o 6 antibumping y antiganzúa.
• Puertas blindadas o acorazadas: 500-1.500€ instalación completa.
• Refuerzos: bombines protegidos, cerrojos adicionales.
• Cambio periódico: si el inmueble está vacío mucho tiempo.

Vigilancia y presencia:

• Iluminación con temporizador: simular presencia.
• Persianas parcialmente bajadas: aspecto de «casa habitada».
• Vecinos alerta: pedir aviso ante sospechosos.
• Visitas frecuentes: al menos mensuales.
• Buzón vaciado: para evitar acumulación que indique ausencia prolongada.

Alarmas y cámaras:

• Alarma conectada a central 24h: 30-60€/mes.
• Cámaras exteriores: 100-500€ instalación + monitorización.
• Videoportero con grabación: 200-600€.
• Detectores de movimiento: 30-100€ por unidad.

Gestión del inmueble vacío:

Registro de la Propiedad al día:

• Referencia actualizada: dueño correcto y datos de contacto.
• Nota de identidad: para acreditar rápidamente la propiedad.

Suministros contratados:

• Mantener contratos de luz, agua, gas: acredita uso.
• Consumo mínimo para evitar corte automático.
• Aviso a suministradoras: no dar de alta a terceros sin consulta previa (algunas lo permiten).

Estado catastral y municipal:

• IBI al día: acredita titularidad.
• Notificación al ayuntamiento de que el inmueble está vacío/vigilado.
• Empadronamiento: puede seguir empadronado el titular.

Alquiler para evitar la vacancia:

• Alquiler tradicional: aunque a bajo precio, mejor que vacío.
• Alquiler temporal: por meses, para estudiantes o profesionales desplazados.
• Cesión temporal: a familiares o conocidos con contrato.

Uso ocasional:

• Como segunda residencia con visitas regulares.
• Trastero o almacén: mostrar uso.

Gestión legal preventiva:

• Nota registral actualizada: para acreditar rápidamente la propiedad.
• Recibos y facturas al día: prueban uso y titularidad.
• Contrato de servicios de vigilancia: si aplica.

Servicios profesionales de gestión de inmuebles vacíos:

• Empresas especializadas: 30-80€/mes por vivienda.
• Servicios incluidos: visitas periódicas, gestión de correspondencia, mantenimiento básico.

Alertas ante indicios de riesgo:

• Personas merodeando repetidamente.
• Notas o marcas en el buzón o puerta (código entre okupas).
• Rotura de cerradura: puede ser tentativa fallida.
• Ventanas abiertas o entrada evidente forzada.
• Actuación inmediata: policía y presencia física.

Seguros antiokupas y protección del propietario

Los seguros antiokupas son productos específicos que cubren los daños económicos derivados de una okupación.

Coberturas típicas:

• Gastos legales: abogado, procurador, tasas.
• Suministros durante el procedimiento judicial.
• Impuestos y cuotas (IBI, comunidad) durante la okupación.
• Daños en el inmueble: por okupación (rotura, degradación).
• Perdida de rentas: si es vivienda destinada al alquiler.
• Servicios de vigilancia y limpieza posterior al desalojo.

Empresas ofertantes (referencia general, no exhaustiva):

• Mutua Madrileña, Mapfre, AXA, Allianz: compañías generalistas con productos específicos.
• Especializadas antiokupación: OK Casa, Antihome, Protokupas y otras.

Coste típico anual:

• Vivienda básica: 30-100€/año.
• Cobertura amplia: 100-300€/año.
• Vivienda de lujo o zonas de alto riesgo: 300-500€/año.

Cobertura vs precio · Análisis:

• Vivienda vacía en zona de bajo riesgo: 30-50€/año.
• Segunda vivienda en zona de riesgo medio: 80-150€/año.
• Vivienda urbana valiosa: 200-400€/año con cobertura completa.

Aspectos a verificar antes de contratar:

• Franquicia: cuánto asume el asegurado en cada siniestro.
• Máximo cubierto: tope total anual.
• Plazos de espera: tiempo mínimo desde la contratación.
• Exclusiones: casos no cubiertos (guerra, actos de terrorismo, etc.).
• Servicio 24 horas: para actuación urgente.
• Empresas colaboradoras: abogados, empresas de mudanza.

Otras coberturas complementarias:

Seguro de hogar ampliado:

• Añadido «okupación»: cobertura adicional al hogar habitual.
• Coste: +20-80€/año sobre la póliza básica.
• Cobertura: variable según póliza.

Seguro de impago del alquiler:

• Diferente al antiokupación: cubre inquilinos con contrato que no pagan.
• Coste: 3-5% de la renta anual.
• Cobertura: 6-18 meses de impagos.
• Muy recomendable para propietarios de vivienda en alquiler.

Otras medidas complementarias:

• Servicios de «desokupación legal»: empresas que gestionan todo el procedimiento judicial. Coste: 3.000-8.000€ + porcentaje del recuperado.
• Servicios de negociación con okupas: pago voluntario para que abandonen. Coste variable, ético cuestionable, legalmente admisible.

Compensación estatal a pequeños propietarios:

• Ley 12/2023: prevé compensación por lanzamientos suspendidos.
• Estado de desarrollo: sistema en implantación con problemas prácticos.
• CCAA: algunas han desarrollado programas específicos (Cataluña, País Vasco).

Qué NO hacer nunca ante okupas

Actos ILEGALES que pueden convertirte en delincuente:

1. Cortar suministros contratados por los okupas:

• Delito de coacciones (art. 172 CP): pena 6 meses – 3 años.
• Aunque los suministros estén a tu nombre: si los okupas los usan, cortarlos es coacción.
• Alternativa legal: solicitar el corte a la suministradora acreditando titularidad.

2. Cambiar cerraduras con los okupas dentro:

• Delito de coacciones o realización arbitraria del propio derecho (art. 455 CP).
• Aunque seas el propietario: no puedes actuar por tu cuenta.
• Alternativa legal: procedimiento judicial y policial.

3. Entrar por la fuerza a tu propio inmueble:

• Puede ser allanamiento de morada paradójicamente (art. 202 CP).
• Si los okupas viven allí, tu propia vivienda pasa a ser «su morada» a efectos penales.
• Alternativa legal: denuncia y procedimiento judicial.

4. Amenazar o intimidar a los okupas:

• Delito de amenazas (arts. 169-170 CP): pena 6 meses – 2 años.
• Aunque quieras que se marchen: la amenaza es siempre delito.
• Alternativa legal: comunicación formal por burofax y vía judicial.

5. Contratar «empresas de desokupación» que actúen ilegalmente:

• Complicidad en delito si la empresa usa métodos ilegales.
• Responsabilidad solidaria del propietario contratante.
• Recomendable: solo empresas especializadas en gestión LEGAL del procedimiento.

6. Grabar en el interior sin autorización judicial:

• Vulneración de la intimidad (arts. 197-198 CP).
• Prueba nula en cualquier procedimiento posterior.
• Alternativa: grabación en exteriores comunes es admisible.

7. Alterar el inmueble para forzar su abandono:

• Coacciones o daños.
• Ejemplos: derribar tabiques, cortar el agua central, quitar puertas.
• Complicaciones: procedimiento judicial paralizado + responsabilidad penal propia.

8. Pagar directamente a los okupas para que se vayan:

• Legalmente admisible en casos concretos.
• Riesgo práctico: pueden aceptar y no marcharse, o marcharse y volver.
• Recomendación: gestionar por abogado con acuerdo escrito y ejecutable.

9. Publicar datos de los okupas en redes sociales:

• Delito contra la intimidad o difamación.
• Especialmente peligroso si son menores en la vivienda.

Qué SÍ hacer:

• Denunciar en policía inmediatamente.
• Contratar abogado especializado.
• Presentar demanda por la vía legal correspondiente (allanamiento, usurpación, desahucio).
• Documentar todo: fotos exteriores, testimonios de vecinos, comunicaciones.
• Mantener la calma: la vía legal es la única viable.

Cómo obtener ayuda profesional

Abogado especialista en desahucio y okupación: primera consulta 60-150€. Procedimiento completo: 800-2.500€ típico. Especialmente recomendable ante casos complejos o con vulnerables involucrados.

Procurador: obligatorio en el procedimiento judicial. Coste: 200-500€.

Servicios de la administración:

• Policía Nacional / Guardia Civil: para denuncia de allanamiento o usurpación.
• Policía Local: para conflictos vecinales relacionados.
• Servicios sociales municipales: para inquilinos vulnerables.
• Servicios autonómicos de vivienda: información sobre programas de mediación.

Justicia gratuita:

• Turno de oficio: disponible si los ingresos son inferiores al doble del IPREM.
• Solicitud: en el Colegio de Abogados correspondiente.

Servicios especializados:

• Empresas de «desokupación legal»: gestión integral del procedimiento. Coste: 3.000-8.000€.
• Detectives privados: para investigación previa (identidad de okupas). Coste: 800-2.500€.
• Servicios de mediación: para negociación con okupas o inquilinos.

Asociaciones y consumo:

• Asociaciones de propietarios: información y asesoramiento colectivo.
• OCU y Facua: orientación general.
• Colegio de Administradores de Fincas: si es problema de comunidad.

Servicios online:

• Consulta legal online: 30-100€ por consulta.
• Plataformas jurídicas: precios cerrados por procedimiento.

Este contenido tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado. Ante okupación o desahucio actúa con rapidez y consulta con un abogado especializado. Última actualización: julio de 2026.