Defectos ocultos al comprar una vivienda de segunda mano. ¿Cómo y cuándo reclamar?

¿Qué se entiende por vicios ocultos de una vivienda?

Podemos decir que los vicios ocultos son aquellos defectos ocultos que tiene la vivienda de tal forma que la hacen impropia para el uso a que se la destina, o que disminuyen de tal forma su uso que, de haberlos sabido el comprador antes de hacerse con ella no habría llegado a comprarla, o al menos hubiera pagado un precio inferior.

No está establecida una lista concreta de defectos que puedan entrar en esta categoría, sino más bien hay que entender que estos son aquellos que revistan de cierta gravedad antes de hacer la compra y que no se puedan detectar fácilmente por el comprador.

¿Puedo reclamar los vicios ocultos?

Según el artículo 1484 del Código Civil “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”  Es decir podemos exigir al vendedor que responda por defectos ocultos.

Además según el artículo 1486 del Código Civil, el comprador puede optar o bien por resolver el contrato, en cuyo caso el vendedor deberá devolverle el dinero o bien rebajar una cantidad proporcional del precio, que será determinada por peritos independientes.

¿Cómo reclamar por defectos ocultos?

Si la vivienda es de segunda mano, el tiempo máximo para hacer la reclamación es de seis meses, si se trata de una vivienda de nueva construcción, el plazo máximo pasa a ser de dos años.

El procedimiento para poner la reclamación es:

• Hacer una valoración de los daños. Para ello debemos acudir a un técnico cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) para que los evalue
• Notificar por escrito al vendedor los defectos detectados, incluyendo en la notificación la fecha del contrato y el plazo para poder resolverlos.
• Si el vendedor acepta la reclamación no hay problema.
• Si el vendedor rechaza la reclamación entonces lo mejor es acudir a una oficina de mediación que en este caso será del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, los cuales mediarán entre ambas partes con el fin de evitar el juicio
• Si todo esto no surte efecto, entonces solo quedará llevar el proceso a los tribunales iniciando el correspondiente proceso judicial. Para tener éxito en este proceso será imprescindible tener pruebas de que los defectos ya estaban antes de la fecha de la compra de la vivienda.