Comprar una casa es, para casi todo el mundo, la decisión económica más importante de su vida, y también una de las que más papeleo, dinero y letra pequeña esconde. Entre la ilusión de encontrar el piso y el momento de recibir las llaves hay un recorrido lleno de trampas: una nota simple que nadie mira, unas arras firmadas a la ligera, unos impuestos con los que no contabas. Y cualquiera de esos descuidos puede costarte miles de euros o, en el peor caso, la propia compra.
Los gastos e impuestos asociados a la compra (IVA o ITP, notaría, registro, gestoría, tasación, AJD) suelen sumar un 10-12% adicional al precio del inmueble. Puedes revisar el desglose completo, incluyendo el IBI anual posterior, en la guía completa de gastos de vivienda, IBI y plusvalía.
Comprar vivienda cruza al menos seis áreas legales y económicas (fiscalidad, hipoteca, seguros, comunidad, finanzas): la guía integral de qué hacer si vas a comprar vivienda ofrece la vista de conjunto del proceso.
Esta guía te lleva de la mano por todo el proceso: qué comprobar antes de comprometerte, qué firmas en cada paso, cuánto vas a pagar de verdad más allá del precio y cómo protegerte. El objetivo es que llegues a la firma sabiendo exactamente dónde te metes.
El paso que casi nadie da: la nota simple
Antes de firmar nada ni entregar un solo euro, pide la nota simple en el Registro de la Propiedad. Es un documento barato que es, literalmente, el DNI jurídico del inmueble: te dice quién es el verdadero propietario (que no siempre es quien te enseña la casa), la descripción de la vivienda y, sobre todo, si tiene cargas —una hipoteca pendiente, un embargo, una servidumbre—. Comprar un piso con cargas ocultas significa heredar las deudas del anterior dueño. La nota simple es tu primera y mejor defensa, y saltártela es el error más caro que puedes cometer.
Las arras: la señal que te compromete de verdad
Cuando os ponéis de acuerdo, lo habitual es firmar un contrato de arras y entregar una señal, normalmente en torno al 10% del precio, que reserva la vivienda mientras se prepara todo. Pero cuidado, porque no todas las arras son iguales y la diferencia es enorme. Las arras penitenciales —las más comunes— permiten a cualquiera echarse atrás: si te arrepientes tú, pierdes la señal; si se arrepiente el vendedor, te la devuelve duplicada. Las arras confirmatorias, en cambio, no dejan salida: obligan a comprar, y si no cumples, la otra parte puede exigirte judicialmente que lo hagas o reclamarte daños.
La consecuencia práctica es que debes leer con lupa qué tipo de arras firmas, porque de ello depende si tienes o no derecho a retirarte perdiendo solo la señal. Firmar arras confirmatorias creyendo que eran penitenciales es una trampa clásica.
La firma ante notario: escritura y registro
La compraventa se formaliza en escritura pública ante notario, el momento en que se paga el resto del precio y, con la entrega de las llaves, se transmite la propiedad. El notario da fe de que todo es legal, lee la escritura y comprueba la identidad y la capacidad de las partes. Su papel es una garantía, no un trámite vacío: es quien verifica que no hay cargas que impidan la venta y que el dinero se entrega correctamente.
Pero la escritura por sí sola no basta para estar plenamente protegido: hay que inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Solo cuando tu nombre figura en el Registro, tu propiedad es oponible frente a terceros y quedas blindado ante posibles reclamaciones. Es un paso que conviene no demorar.
Lo que de verdad vas a pagar: los impuestos
El precio que ves no es lo que pagas. A la cifra del anuncio hay que sumar los impuestos, que dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje sobre el precio que fija cada comunidad autónoma y que suele moverse entre el 6% y el 10%. Si compras vivienda nueva, en cambio, pagas IVA (un 10% con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esta distinción es clave, porque cambia bastante la factura final según lo que compres y dónde.
La regla de oro: un 10-12% extra sobre el precio
Si te quedas con una sola cifra de esta guía, que sea esta: además del precio de la vivienda, necesitas tener ahorrado en torno a un 10% o 12% adicional para cubrir todos los gastos de la compra. Ahí entran los impuestos (la partida más grande), los honorarios del notario, la inscripción en el Registro, la gestoría si la usas y, si pides hipoteca, la tasación del inmueble. Muchos compradores calculan solo lo que necesitan para la entrada y se llevan un susto al descubrir estos gastos; presupuestarlos desde el principio evita que la operación se caiga a última hora.
Sobre plano o segunda mano: dos compras distintas
No es lo mismo comprar una vivienda ya construida que una sobre plano. Al comprar sobre plano pagas por adelantado una vivienda que aún no existe, y ahí la ley te protege con una garantía importante: el promotor debe avalar o asegurar todas las cantidades que le entregas, de modo que si la obra no se termina o hay problemas, recuperas tu dinero. Comprar de segunda mano es más inmediato, pero exige extremar la revisión del estado real del inmueble y de sus cargas. Cada opción tiene sus ventajas y sus riesgos, y conviene saber cuál asumes.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional. Para tu caso concreto, consulta con un abogado especialista en Derecho inmobiliario o con tu notario.
Puntos clave
Si has venido a por lo esencial, esto es lo que no se te puede olvidar:
- Nota simple primero: pídela en el Registro antes de firmar o pagar nada; revela el propietario real y las cargas ocultas (hipotecas, embargos).
- Arras con lupa: las penitenciales permiten echarse atrás perdiendo la señal; las confirmatorias obligan a comprar. Comprueba cuáles firmas.
- Escritura + Registro: la compraventa se firma ante notario, pero no estás plenamente protegido hasta inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos según el tipo: segunda mano paga ITP (6-10% según CCAA); vivienda nueva paga IVA (10%) + AJD.
- La regla del 10-12%: reserva ese porcentaje extra sobre el precio para impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
- Sobre plano: el promotor debe avalar todas las cantidades que le entregas; si la obra falla, recuperas tu dinero.
- Señal duplicada: si firmas arras penitenciales y el vendedor se echa atrás, debe devolverte el doble de la señal.
Marco legal
La compraventa de vivienda en España se sostiene sobre estas normas principales:
- Código Civil (arts. 1445 y siguientes): regula el contrato de compraventa, las obligaciones del comprador y del vendedor y la entrega de la cosa.
- Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario: ordenan el Registro de la Propiedad, la nota simple y la inscripción que protege tu compra frente a terceros.
- Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario: refuerza la protección del comprador que financia la vivienda con hipoteca, con más transparencia y controles.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE): fija las garantías de la vivienda nueva, incluidos los avales de las cantidades entregadas a cuenta.
- Normativa autonómica del ITP y AJD: cada comunidad autónoma fija los tipos de los impuestos que gravan la compra.
- Ley 3/2007 y normas de transparencia: regulan la información que el vendedor y el promotor deben facilitar al comprador.
Guías relacionadas
Si vas a financiar la compra, la guía de hipotecas e IRPH explica cómo conseguir una buena hipoteca y cómo reclamar lo cobrado de más. Una vez propietario, para entender el funcionamiento de la finca la guía de comunidad de propietarios detalla juntas, cuotas y derramas. Y si en lugar de comprar valoras alquilar, la guía de contrato de alquiler de vivienda cubre tus derechos como inquilino o propietario.
Preguntas frecuentes
Aproximadamente el 30-32% del precio total: 20% de entrada (que no financia la hipoteca) + 10-12% de gastos e impuestos. Para un piso de 200.000€ necesitas entre 60.000€ y 64.000€ ahorrados. Con aval ICO para menores de 35 años, puedes financiar el 100% del precio, pero seguirás necesitando los 20.000-24.000€ de gastos e impuestos.
La nota simple es un documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el titular actual, si hay cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y las limitaciones del inmueble. Se obtiene online en registradores.org por 9,03€ o presencialmente en cualquier Registro. Es imprescindible pedirla antes de firmar arras: sin ella puedes descubrir cargas ocultas después.
Tres tipos: confirmatorias (obligan a comprar/vender, la parte incumplidora responde por daños), penitenciales (permiten desistir: el comprador pierde la señal, el vendedor la devuelve doblada) y penales (obligan a comprar/vender y la señal es garantía adicional). Las más habituales son las penitenciales. Importe habitual: 10% del precio del piso. Fundamental especificar por escrito qué tipo son.
Vivienda de segunda mano: ITP entre 6% y 10% según CCAA. Andalucía y Madrid 6%, Cataluña 10%, Valencia 10%. Reducciones para jóvenes (menor 5% en varias CCAA), familias numerosas o discapacidad. Vivienda nueva (obra nueva): NO ITP sino IVA 10% + AJD 0,5-1,5%. Se paga en 30 días desde la escritura al organismo autonómico correspondiente.
Aproximadamente 10-12% del precio de compra: ITP o IVA+AJD (6-10%), notaría (0,5-1%, aranceles fijos por precio), registro de la propiedad (0,4-1%), gestoría (200-500€), tasación oficial (200-450€ si hay hipoteca), certificado energético (60-200€ si lo aporta el vendedor). Para vivienda 200.000€: 20.000-24.000€ de gastos.
Por ley (Reglamento Notarial) el comprador tiene derecho a elegir el notario. En la práctica muchas veces se pacta o interviene el banco cuando hay hipoteca. Los aranceles notariales son fijos por ley según cuantía, así que la elección afecta más a la comodidad y calidad del servicio que al coste. Consulta previa gratuita en cualquier notaría.
Habitualmente 2-4 meses desde la firma de arras hasta la escritura y entrega de llaves. Fases: verificaciones registrales (1-2 semanas), tramitación hipotecaria (30-60 días con periodo de reflexión de 10 días obligatorio por Ley 5/2019), preparación de escritura (1-2 semanas), firma en notaría, pago de impuestos (30 días), inscripción registral (2-4 semanas).
Nueva: mayor eficiencia energética, garantías de 10 años, personalización, pero IVA 10% + AJD (mayor tributación) y precios habitualmente más altos. Segunda mano: precio más ajustable, ubicaciones consolidadas, ITP 6-10% (menor tributación), pero requiere revisar estado, reformas, cédula de habitabilidad. Depende de tu presupuesto, prioridades y ubicación objetivo.
