¿Qué es la condición resolutoria explícita?
La condición resolutoria es una cláusula que se incluye en el contrato a modo de garantía para asegurar el cobro el vendedor cuando se acuerda un precio aplazado en la compraventa del inmueble.
Básicamente implica que si se incumple el pago o los plazos, se produce la resolución del contrato y el vendedor recupera el inmueble, siempre que se cumplan una serie de requisitos tal y como vamos a ver a continuación.
Requisitos para aplicar la condición resolutoria
- Que la condición resolutoria esté incluida en el contrato de venta del inmueble y que se incluya el acuerdo del pago a plazos del mismo.
- Que el vendedor haya cumplido con todas las obligaciones que figuren para él en el contrato.
- Que el comprador haya incumplido el pago en los plazos tal y como figure en el contrato. Este incumplimiento puede ser parcial, total o incluso respecto a los intereses (si se acordaron en el contrato)
- Que el vendedor haga un requerimiento judicial o notarial al comprador para reclamar la cantidad que falte. Este requerimiento debe incluir la advertencia de que en caso de mantener el incumplimiento se resolverá el contrato. Incluir esta advertencia permite al vendedor resolver el contrato aunque el comprador hiciese el pago posteriormente.
¿Qué pasa si se aplica la condición resolutoria?
Una vez que se aplica, se considera el contrato resuelto con carácter retroactivo, es decir desde el momento en que se realizó la compraventa, por lo que las dos parte deben devolver lo entregado. El vendedor debe devolver el dinero recibido y el comprador tiene que devolver el inmueble libre de cargas.
No obstante es relativamente frecuente que se incluya una cláusula por la que el vendedor no devuelve todo el dinero o parte de los intereses, quedándose esas cantidades como indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento del contrato.
Por último hay que tener en cuenta que la condición resolutoria expresa puede inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal y en este caso tendrá efectos frente a terceros.
