Para estos casos es muy importante la redacción de un buen contrato de alquiler donde queden claramente especificadas las obligaciones del propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario) en aras de evitar cualquier malentendido. En las próximas líneas os aclaramos esas lagunas legales que nos invaden en determinadas situaciones.
Cómo redactar un buen contrato de arrendamiento
Los propietarios de un inmueble han de enfrentarse al desafío de poner en manos de un tercero su vivienda, la cual quedará expuesta a la mala o buena voluntad de los inquilinos a cambio de una aportación económica determinada.
Un contrato de alquiler se presenta como el documento donde se recopilan los compromisos de cada una de las partes con respecto al inmueble arrendado. La normativa que establece el marco legal en el que ha de redactarse este modelo de contrato aparece reflejada en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, modificada posteriormente por la Ley 4/2013 para aportar medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler inmobiliario. Es muy importante tomar como referencia estas leyes, porque cada uno de sus apartados nos ayudará a resolver cualquier duda con relación a, por ejemplo, lo que debe pagar el propietario o lo que corresponde al inquilino.
A la hora de hacer este contrato, os recomendamos considerar la opción de contratar un seguro de impago de alquiler, porque entre sus coberturas se contempla el asesoramiento para esclarecer todo tipo de cuestiones, además de la revisión y redacción de los escritos.
Como decíamos, es muy importante que cada punto del contrato de arrendamiento esté especificado de forma clara para evitar conflictos.
-Uno de esos puntos tiene que ver con la duración del contrato, el cual se estipulará de mutuo acuerdo por ambas partes. Los cambios legales más recientes incluyen una prórroga obligatoria de cinco a tres años, pudiendo añadirse períodos anuales si una vez pasado este tiempo, ninguna de las partes determina lo contrario. Esto supondría que, como propietario, podrías recuperar la vivienda pasado un año, comunicándoselo al inquilino con dos meses de antelación. Por su parte, el arrendatario podrá rescindir el contrato transcurridos seis meses, avisando con un plazo de un mes.
-Igualmente importante es la cuestión relacionada con las rentas. En estos momentos, el pago mensual ya no tiene que estar sujeto a las actualizaciones del IPC, sino que serán inquilino y propietario los que acuerden estos puntos, especificados claramente en el contrato. Transcurridos los cinco primeros años, el precio podría cambiarse a petición de cualquiera de las partes o por cuestiones vinculadas con obras de mejora en la vivienda.
-Otra cuestión es la relacionada con las obras que se desarrollan durante la vigencia del contrato. Todas las tareas de conservación del inmueble corresponderán al propietario, mientras que las reparaciones desarrolladas por el deterioro del uso cotidiano del inmueble, deberá pagarlas el inquilino. Lógicamente, si se van a emprender tales obras, siempre será contando con el consentimiento del arrendador. Para obras de mejora, el arrendador deberá cubrir los gastos y comunicarlo con tres meses de antelación.
¿Qué obligaciones tiene el Propietario de una casa?
Las obligaciones del propietario en un contrato de alquiler son las siguientes:
-Mantener la conservación de la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad. Para todo ello, será necesario llevar a cabo las reparaciones correspondientes que deberá desembolsar de su dinero como decíamos antes. Otra cuestión diferente es si esas reparaciones o mejoras se aplican por el deterioro debido al uso continuado de la vivienda, en cuyo caso sería el inquilino quien debería hacerse cargo de tales gastos.
-El arrendador tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tasas municipales del IBI, la basura y todas las aplicables a la propiedad de una vivienda.
-En caso de que el propietario esté pensado en poner a la venta el inmueble, habrá de comunicarlo al inquilino dado que tiene derecho de adquisición preferente.
-Habrá de entregar la vivienda en la fecha concreta que se haya pactado en el contrato. Todo esto supone que el propietario ya no podrá acceder libremente al inmueble, sino contando con el permiso del arrendado o mediante autorización judicial en los casos en que fuera necesario.
-En el supuesto de una ejecución hipotecaria, habrá que extinguir el contrato de arrendamiento.
-Hay que disponer de un certificado de eficiencia energética en la vivienda.
-Dar cuenta en todo momento de los aumentos de renta en los casos que sean autorizados a nivel legal.
-Finalmente, son obligaciones del propietario todas las estipuladas de manera complementaria en el contrato de alquiler por ambas partes.
¿Cuáles son las obligaciones del inquilino?
En cuanto a las obligaciones del inquilino, hemos de especificar las siguientes:
-El arrendatario deberá de pagar una cantidad económica determinada en los plazos estipulados. Si transcurridos 10 días hábiles el arrendado no recibe la cantidad pertinente, podrá rescindir el contrato. Este pago mensual deberá efectuarse durante los siete primeros días de cada mes, en el lugar y el procedimiento (en metálico o transferencia) acordados por ambos.
-En lo que respecta al coste de los suministros domésticos como el agua, la luz o el gas, además del seguro del contenido de la vivienda (no del continente) y otros como el mantenimiento de la caldera, será el inquilino quien deba hacerse cargo de tales gastos. Ambas partes deben dejar muy clara su decisión a este respecto en el contrato para evitar malentendidos.
-El arrendatario deberá de pagar una fianza legal al comienzo de la relación de alquiler. El importe será equivalente a una mensualidad de renta en el caso de los arrendamientos de viviendas y dos en el uso de inmuebles comerciales como locales.
-También tiene la obligación de dejar la vivienda en las mismas condiciones en que se la encontró cuando finalice el contrato.
-Otras de las obligaciones del inquilino tiene que ver con hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que requiera el desgaste generado por el uso ordinario de la vivienda, así como las que sean imputables por un mal uso (cisterna, bombillas, persianas).
-Igualmente, el inquilino está obligado a comunicar al arrendador todas las reparaciones que se deban llevar a cabo en el menor plazo posible para mantener la vivienda en unas condiciones dignas para vivir.
-Además, deberá de contar con el consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración original de la vivienda, así como no realizar obras que puedan deteriorar su seguridad.
-También están obligados a no llevar a cabo actividades nocivas, molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas en el inmueble.
Casos Prácticos: ¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?
Una vez se elabora un contrato de alquiler, todavía pueden surgirnos dudas sobre las obligaciones del propietario y del inquilino. Esclareceremos algunas de ellas a través de estas preguntas:
- ¿Quién paga la lavadora en un piso de alquiler?
Según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), las reparaciones de electrodomésticos ha de pagarlas el propietario, a excepción de aquellas producidas por un mal uso de la misma, daño intencionado o negligencia por parte del inquilino. Pero hay otra excepción a tener en cuenta, y es que las averías mínimas como las ocasionadas en el filtro o el piloto de la lavadora, habrá de pagarlas el inquilino, si se demuestra que ha sido culpa suya. Para estos casos es fundamental contar con la ayuda de un experto y que sea el técnico en cuestión, el encargado de revisar el electrodoméstico. Así se podrá dilucidar si su mal funcionamiento se ha debido al uso del inquilino o a un fallo del propio electrodoméstico.
De esta forma, si se ha estropeado la lavadora o la nevera por el paso del tiempo y uso normal de la misma, siendo necesario cambiarla por otra, este apartado entraría dentro de las reparaciones necesarias en una vivienda y de ello se hace cargo el propietario, porque es su deber mantener las condiciones de habitabilidad del inmueble. Ahora bien, si se acredita que es por un mal uso por parte del inquilino, será este último quien deba abonar la cantidad pertinente.
Puede generarse cierta disputa a la hora de dirimir si el mal funcionamiento de una pequeña pieza de la lavadora puede considerarse avería mínima o no. Ajustándose a la LAU y siempre que lo hayamos dejado claro en el contrato de alquiler, podemos considerar un factor esclarecedor, el tiempo del electrodoméstico. Por ejemplo, si la pieza se ha estropeado en una lavadora nueva, por el motivo que sea, entraría dentro de las reparaciones pequeñas (lo debe pagar el inquilino), pero si es antigua, puede deberse a que ha llegado al límite de su vida útil, por lo que correspondería al propietario y no al inquilino su gasto.
- ¿Quién paga una cisterna estropeada?
La reparación de una cisterna entra dentro de la categoría de reparaciones pequeñas, las cuales siempre ha de pagar el inquilino porque se deben al desgaste producido por el uso diario. Este tipo de reparaciones incluyen también, por ejemplo, el sistema de recogida de una persiana, el atasco de un desagüe o el cambio de una bombilla.
En el caso de la luz, si la instalación es muy antigua, será el propietario quien deba de pagar todos los costes derivados de esta avería. No obstante, si ha de cambiar una bombilla en caso de que se funda, será el inquilino el que se haga cargo.
- Voy a pintar las paredes, ¿quién ha de pagar?
Si las paredes han sido dañadas por parte del inquilino debido a un mal uso, deberá pagar la pintura en cuestión. No obstante, si es por un desgaste generado por el paso del tiempo, en ese caso será el propietario quien corra a cargo de ese gasto.
Pero, si como inquilino has pintado un mural o has pintado con otra tonalidad las paredes de una habitación, deberás cambiarlas con el mismo color en que las recibiste cuando te marches del inmueble si no has contado con el consentimiento del propietario.
Sea como fuere, es cierto que en ocasiones es complejo determinar la frontera en lo que debe pagar uno u otro, pero queda en el entendimiento de ambas partes llegar a un acuerdo, así como esclarecer dudas recurriendo a las explicaciones de un técnico que analice el problema con más detenimiento.
Para desarrollar un poco más esta idea, os dejamos con “Píldoras de Libertad”, un canal especializado en noticias de economía, política y sociedad:
¿Habéis redactado ya un contrato de alquiler y habéis tenido algunos de estos problemas a la hora de determinar las obligaciones del propietario o las del inquilino? ¡¡Os leemos en comentarios, nos encanta saber vuestra opinión!!
