Alquiler de un local comercial

En concreto, se consideran arrendamientos de local aquellos en los que la finca se arrienda para desarrollar en ella una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

¿Cómo se regulan los arrendamientos de local?

El arrendamiento de local o para uso distinto de vivienda se rige en primer lugar por lo acordado por el arrendador y el arrendatario y, en defecto de acuerdo, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.). Como derecho supletorio se aplicará el Código Civil.

Ello implica que los contratantes pueden pactar en el contrato cualquier tipo de cláusulas, aunque de ellas se derive una regulación distinta a la que establece la L.A.U.
El arrendamiento de local tendrá el plazo de duración y la renta que libremente acuerden arrendador y arrendatario en el contrato.

Si se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del plazo pactado en el contrato y en el local arrendado se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los cinco últimos años, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización que deberá pagar el arrendador, siempre que haya notificado al arrendador con cuatro meses de antelación a la fecha final del contrato su voluntad de renovar el arrendamiento durante al menos cinco años más por una renta de mercado.

Se entenderá por renta de mercado la que acuerden arrendador y arrendatario o la que, en defecto de acuerdo, determine un árbitro.

¿Quién puede subrogarse?

Si el arrendatario fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento y en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario del arrendatario que continúe en el ejercicio de la actividad, podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento hasta la extinción del mismo por el transcurso del plazo pactado.

¿Qué hay que hacer para subrogarse?

El heredero o legatario que tenga derecho a subrogarse en el arrendamiento, deberá notificarlo por escrito al arrendador en los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

¿Quién debe realizar las obras de conservación del local arrendado?

Las reparaciones necesarias en el local para conservarlo en condiciones de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del local, deberá realizarlas el arrendatario.

¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?

El arrendador puede hacer obras de mejora en el local que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arrendatario por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el arrendatario soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del local de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

¿Puede el arrendatario modificar el local arrendado?

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración del local o que disminuyan la estabilidad o la seguridad del mismo.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.

¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras realizadas en el local arrendado?

Salvo pacto en contrario en el contrato, si el arrendador hace mejoras en el local en cualquier momento durante la vigencia del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente en que el arrendador notifique por escrito al arrendatario el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.
Si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento a un tercero o subarrendar la finca sin necesidad de consentimiento de arrendador.

En el caso de subarriendo parcial, el arrendador tiene derecho a aumentar la renta en un diez por ciento (10%) respecto de la que estuviese vigente en el momento del subarriendo. Si se trata de subarriendo total o de cesión de contrato, el arrendador podrá elevar la renta en un veinte por ciento (20%).

En todo caso, dichos porcentajes de elevación de la renta establecidos por la L.A.U. se aplican si arrendador y arrendatario no han acordado otra cosa en el contrato.

El arrendatario deberá notificar fehacientemente al arrendador el subarriendo o la cesión en el plazo de un mes contado desde que se hubieran concertado. El contrato de arrendamiento puede celebrarse bajo cualquier forma. Por tanto, el arrendamiento es válido tanto si se celebra por escrito en contrato privado firmado por el arrendador y el arrendatario, en escritura pública otorgada ante Notario o incluso verbalmente.

En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta pactada en el contrato.

Fuente: Tu Guía Legal

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